недвижимость в рф

Разговоры эти, при всей отстраненности от практического, казалось бы, — имеют прямое отношение.
К нашим прибылям/убыткам.
➛YouTube — https://youtu.be/gTaycjwa1Es

Ну что же, друзья. Наступил март, а значит, пора писать традиционный пост о рынке аренды Москвы. Знаю, что кто-то более чем уверен, что аренде в столице скоро кранты из-за массового ввода новостроек в 2023–2024 годах. Якобы понастроили больше, чем надо, кто в этих «муравейниках» будет жить, они никому не нужны, П44-Т форева, а «бабушатник» не так уж и плох. В общем, как обычно: сколько людей, столько и мнений.

К чужому мнению я отношусь уважительно, правда, есть одно «но». И оно заключается в том, что фундаментально с моими оппонентами я не согласен. Почему? А посмотрите на диаграмму вверху. Что мы на ней видим? А видим то, что кол-во свободных арендных квартир перестало расти. Слушайте, ну как так: сейчас не сезон, понастроили больше, чем надо, а кол-во арендных квартир не растёт. Где в этом логика? Вот-вот, логики в этом утверждении мало, тут скорее больше эмоций, а не логики.

На самом деле, столичный рынок аренды зависит от общего состояния экономики. Чем активнее развиваются предприятия, тем больше создают новых раб. мест, тем меньше свободных арендных квартир. Ну и наоборот. Если интересно, как это работает, прочитайте вот этот пост: ссылка В нём я описал все нюансы простым и доступным языком. 

Кирпично-монолитных купонов желаете? Строительная компания ЛСР завтра, 28 февраля, собирает заявки на новый выпуск облигаций. Компания отлично известна на жилищном и на долговом рынке, последний раз размещала облигации почти год назад, так что выпуск определенно любопытный.

💼Я уже 7 лет активно инвестирую в долговой рынок РФ (и не только — рассказывал, как я погорел на египетских облигациях), и постоянно слежу за новинками, достойными внимания. Ранее делал обзоры на новые выпуски ЮГК, Система, АФ_Банк, КЛВЗ, Балт._лизинг, Полипласт, РУСАЛ, Металлоинвест, Новые_Технологии, СИБУР, ФосАгро, ВИ.ру, ВИС_Финанс, АПРИ.

Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на мой фирменный телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏢А теперь — двинули смотреть на новый выпуск ЛСР!

🏗️Эмитент: ПАО «Группа ЛСР»

🏢ЛСР — крупный строительный холдинг, третий по величине публичный девелопер в РФ (после «Самолёта» и «ПИКа»). Возводит жилье в Москве и МО, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Сочи. На строительном рынке компания работает с 1993 г.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Также посмотрел, каким сейчас получается ежемесячный платёж по ипотеке за однушку в городах-миллионниках.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления Домклик)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. И по Сочи, и по Москве я теперь буду брать данные Домклик, которые, по мнению экспертов, ближе к реальности.

Несмотря на ожидаемое сокращение спроса на первичном рынке недвижимости в 2025 году, эксперты рейтингового агентства АКРА не прогнозируют снижения цен на новостройки. Основными факторами, препятствующими удешевлению жилья, являются:

1. Жесткая денежно-кредитная политика ЦБ
   Повышение ставок до 28% годовых и отмена льготной ипотеки привели к спаду ипотечного кредитования. Однако девелоперы, накопившие значительные резервы за годы активных продаж, не готовы реализовывать жилье с ощутимыми скидками.

2. Банковские ограничения и долговая нагрузка застройщиков
   Общий объем проектного финансирования застройщиков достиг 8,2 трлн руб. Если цены на жилье снизятся на 20% (ожидаемый уровень падения спроса), банки будут вынуждены нарастить резервы на 4,5 трлн руб., что может привести к ужесточению кредитной политики.

3. Сокращение предложения и маркетинговые стратегии
   Девелоперы уменьшают объем выставляемого на продажу жилья, чтобы поддерживать текущий уровень цен. Например, в Москве число активных проектов сократилось на 5,6% год к году. Вместо снижения цен используются маркетинговые инструменты, однако ЦБ стремится ограничить подобные схемы, опасаясь искусственного завышения стоимости жилья.

Я взял средние зарплаты с сайта Росстата и рассчитал медианный доход по 65 городам РФ. С сайта Домклик взял среднюю стоимость квадратного метра, и рассчитал среднестатистическую стоимость 40-метровой однушки. Придумал среднестатистическое домохозяйство в вакууме: работают двое, зарабатывая медианный доход по своему региону, от дохода откладывают 20% на покупку жилья каждый месяц, имея при этом волшебный опцион, привязанный к динамике квадратного метра в их регионе — так что деньги не сгорают в огне инфляции и чем сильнее дорожает недвижимость, тем лучше растут их сбережения.

Что же получилось?

▪️ Сочи — город с самой недоступной недвижимостью. Если молодая семья начинает копить на квартиру в 25 лет — уже к 85 годам они смогут переехать в собственную однушку! Это 60 лет накоплений.

▪️ Также в лидерах Симферополь (42 года), Горно-Алтайск (41 год), Севастополь (40 лет), Махачкала (32 года) и Казань (32 года).

▪️Москвичам и Петербуржцам тоже не позавидуешь — среднестатистическим домохозяйствам копить на свою однушку надо 28 лет и 26 лет соответственно.